日々の生活の中で役に立つ、お金に関するさまざまな知恵を幅広く紹介していきたいと思います。
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持ち家vs賃貸どちらが得か?
持ち家を購入するのか、賃貸かはたしてどちらが得なのでしょう?
さまざまな観点から考えてみます。

これまでの日本人の人生設計の中心には不動産がありました。なぜなら、それこそが資産の王様であり、それを所有する者に大きな利益をもたらしてきたからです。

したがって、これまでの日本人の資産運用には、人生のできるだけ早い時期に住宅ローンを組んで不動産を購入し、あとはひたすらローンを返済するという。たったひとつの選択肢しか用意されていませんでした。それだけのことで、30~40年後には巨万の富が約束されていたからです。

だかこそ、株や債券などの金融商品は資産運用の邪道であり、そんなものは不動産を購入した後の余裕資産を少しだけ回せば充分だとされてきました。

ところが、バルブ絶頂期の1990年に天井を打った地価は、その後10年以上下げ続け、ピーク時の50~70%も下落するなど、この国はこれまで経験したことのない、深刻な不動産不況に襲われました。もちろん「土地神話」を信じて高値で不動産を購入した人たちの生活にも、破壊的な影響をあたえました。

そのような疑問に答えるため、不動産とは何か考えてみましょう。

家を購入するとはどういうことか?          


家を購入するとは、不動産に投資をするってことです。
たとえば5000万円の家を購入し、この家を居住用として使用すれば、不動産はお金を生みませんが、この家を他人に貸し出す目的で購入すれば年間約250万円(不動産価格の4.5~5%くらいが賃貸の相場といわれています)の賃貸収入を得ることができるからです。

自分で住むか、他人に貸し出すかは不動産の価値に関係ありませんから、年間250万円の利益を自分で消費するか、キャッシュで得るかの違いになります。

つまり「家を買う」とは持ち家であろうとなんであろうと、不動産に投資をするってことです。
対照が違うだけで、株や債券などの資産運用の一種になります。


コストについて                           
今回は5000万円の不動産を頭金1000万円、ローン4000万円で購入したケースについて考えます。
通常不動産を取得するとその不動産価格の4.5~5%を利回りで得ることができますので、今回は年間5%の利益を得ることができると想定して考えます。
次にそのコストについて考えてみます。
まず購入時に、不動産仲介業者に手数料が取得金額の3%、不動産取得税や登録免許税、登録費用、建物部分に対する消費税などすべてを加えると、取得金額の6~7%ものコストがかかります。
この取得コストで不動産の利回りを約0.3%押し下げますので、購入した時点で利回りは5-0.3=4.7%になります。
株式の場合は、ネットトレードが進み、取引金額は数百円なので、不動産の取得コストの高さは郡を抜いております

維持費は固定資産税、管理費、修繕積立費など、さまざまな維持・管理コストがかかってきます。だいたい保持コストは不動産価格の1.5%くらいであると言われていますので、5000万円の住宅なら年間75万円くらいです。
購入時からの利回りは5-0.3-1.5=3.2%に低下してしまいます。

あとは購入時の資金内容です。
5000万円の住宅購入時に1000万円の頭金で4000万円を銀行などから借り入れたとすると、4000万円のローン返済がありますので、ローン金利を4%として計算すると年間4000万
×0.4=160万円になります。
これはちょうど住宅資金の3.2%(160万円/5000万円=3.2%)になります。

ってことは5000万円の住宅を1000万円の頭金で購入した場合の不動産投資の利回りは
5%(投資利回り)-0.3%(取得コスト)-1.5%(維持費)-3.2%(借金返済)=0%
になります。
つまり、この場合の利回りは0%になります。
現在は超低金利の時代なので良いが、今後金利が正常に戻り、銀行のローン金利が8%などに上昇してしまったら、実質利回りはマイナスになってしまいます。

これらのことから、土地の値段が今後大きく上昇していくなどの外部要因が無い限り、住宅ローンを借りての不動産投資はハイリスクローリターンの金融商品であるということがいえると思います。

正しい不動産の購入方法                     

それでもやっぱり家を持ちたいという方は下記の4つを守り、不動産投機をおこないましょう。
1.できるだけ頭金を多くしましょう。
ローンを借りるということは、その分リスクが大きくなりますし、ローン金利が利回りを大きく低下させてしまいます。借り入れは頭金の1倍~2倍にとどめておきましょう。
5000万円の住宅なら頭金は最低でも2000万円くらいは用意しましょう。

2.金利が上昇するという前提で返済計画を立てましょう。
現在異常な低金利がローンを返済する30年後まで続くなんて幻想を抱くのはやめましょう。景気が回復して市場が正常化すれば、いずれ住宅ローン金利は5~8%程度までまちがいなく上昇します。
すくなくとも、金利支払額が現在の2倍になっても対応できるくらいの余裕を持って返済計画をたてましょう。

3.地価の下落を覚悟しておきましょう。
不動産は投資商品ですから、市場の動向によって値段が上がることもあれば、下がることもあります。値段が上がることを前提に生活設計を立てていると、地価がさらに下がった場合、計画が根本から崩壊してしまいます。
あらかじめ、20%程度の資産価値の下落を織り込んでおきましょう。

4.低金利のうちに、できるかぎり借り入れ元本を減らしましょう。
低金利時代の最大の資産運用手段がローン返済であることは今でも変わりません。余裕資金があれば、ひたすら繰り上げ返済に励みましょう。
ローン金利3%で30年のローンを組んだ場合、元本を1000万円減らせば、それだけで総支払額が1500万円減ります。

このくらいのことに注意すれば、仮に住宅ローンを組んで不動産を購入したとしても、ローンの返済が行き詰って家計が破産するようなリスクは避けられるでしょう。

もちろん優良な物件をできるだけ安い価格で購入できればいうことはありません。逆に売却しようと思っても買い手がつかなかったり、賃貸に出しても誰も借りてくれないような物件をつかまされることだけは、絶対に避ける必要があります。

結論:余裕資金が1億円くらいあれば、全てキャッシュで3000万円くらいの住宅購入は良いが、そうでなければ賃貸生活が正しい人生設計だ!!

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